真面目な人の納得のいく土地探し 不動産探しお役立ちコラム
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第７話 いい土地を選ぶために・・土地が安く売りに出される理由とは？ |
いい土地を選ぶために知って欲しいこと
慎重にじっくり選びながらいい土地を安く購入する方法はないものでしょうか？
このお話に入る前に知っておいて頂きたいことがあるのです。
あなたが土地を探し始めたとして 「どんな土地がありますか？」
と相談にお見えになったとしましょう。
探し始めのあなたに対し、もし私が あなたの希望の地域に
「”安くていい土地”がありますよ！」
「しかも割安なのできっとすぐ売れてしまいますよ。」 と土地をご紹介したとします。
しかし、いきなりそのように勧められても困ってしまいますね。
何故 困ってしまうのでしょうか？
- 土地の相場がわからないので、「安い」のかどうかわからない。
- 本当に「いい土地」かどうか 他の土地と見比べて回らないとわからない。
- 自分にとって「いい土地」かどうか自分なりの基準がないので判断できない。
- 一生に一回の大きな買い物なので、後悔のないように慎重にじっくり決めたい。
親にも相談して意見を聞いてみたい。 - 土地だけでなく、建物・諸費用も含めた全体の資金計画を知りたい。
気に入った間取りが入るかどうかも確かめたい。
等々の理由が考えられます。
ということは、土地に関してある程度勉強して
土地相場を十分に把握して、
しかも
自分の趣向・基準、夫婦と両親の考えの一致させて
さらに
資金計画・支払計画の裏付けができていないと
「安くいい土地」の情報が来ても反応できないのです。
勉強不足、準備不足の状態だと
「いい土地」だと判断できないかもしれないし、
「相場より安い」ことにも
気付かないかもしれません。
そうなのです。
たとえ本当に「安くてよい土地」だったとしても
なんの知識も下準備のない状態の時に急に言われても答えようがないのです。
ではどんな知識と準備が必要なのでしょうか？
土地が相場より安く売られている場合、大抵なんらかの理由があります。
その理由があなたにとって好ましくない場合は
例え表面上は「安く」見えても 「いい土地」とは言えませんね。
土地が安く売りに出される理由を知っておかなくてはなりません。
土地が安く売りに出される理由とは？
土地の査定価格が低く評価される場合を列挙すると
- 前面道路が細い。車が通りづらい。
- 隣やすぐ近くに「お墓・ごみ処分場・工場」などの嫌悪施設がある。
- 不整形地 土地の形状が利用しずらい形をしている。
- 高速道路、電車線路・新幹線の線路などがあって騒音・振動の心配がある。
- 日当たりが悪い・空気が悪い。
- 地元民ばかりが先祖代々住んでいる旧村地域。
同じ苗字の家が並んでいて新しい人はなじみにくい。 - 土地設備が不完全である。上下水道の不完備。土地の境界が不明確である。
- 土地に大きな高低差がある。
- 不人気地域である。
- 立ち退き地域である。
- 土地の上空を高圧電線が通過している。
等々が考えられます。
もちろんこれに加え
- 早く売りたいので売り急いでいる。
- 強気価格→相場中間→相場の安めと移行して売れ筋価格になった。
などのようにさしたるデメリットがないのに相場より割安になっている土地もあります。
これを読んで下さっている方は
さしたるデメリットがないのに割安となっている土地
を探したいのではないでしょうか。
不動産の価格相場を知るにはできれば30物件現地を確認してみよう
不動産の価格相場を見る一番の方法は希望する地域の土地の情報を最低でも
10物件、できれば30物件集めてしかも現地を確認してみることです。
もし仮に30物件を見て回ることができたとしたら
あなたはその地域の土地情報の「プロ」と言っても過言ではありません。
本業の不動産のプロはもっとすごいのでは・・・とお考えになるかもしれません。
しかし、本業のプロは営業エリアすべての土地について情報を頭に入れておかなくてはならない。
エリアが広いので大変です。
ですから一地域においては30物件も現地を把握することは難しいのです。
だから30物件でプロ級なわけです。
30物件を見て回ったら住宅地図等で物件をマッピングしてみてはどうでしょうか。
- どの地域でどの位の物件が売りに出ているか。
- 価格はどの位か。
- 安い物件があったとしたら、理由は何か。
さしたる理由もないのに「安い」と感じたらお買い得物件を「発見」したことになります。
この30物件をピックアップする時に注意して頂きたいことがございます。
- ご自分の予算より10％～15％位上の価格のものもチェックすること。
それは強気価格→相場中間→相場割安のプロセスを経て価格が移ろいます。
現在が強気価格の場合、数ヶ月後には中間価格、さらに数ヶ月後には相場割安価格になっているかもしれません。 - 1と関連しますが、いつ売りに出されたのか？も重要です。理由はもうお分かりですね。
- 何故 売りに出されるのか？
売りたい理由も重要です。急いでいらっしゃる場合は、急激に価格が下がる可能性があるからです。 - 売主が個人か、不動産業者が売り主か？
一般的傾向として、個人の売主の方が気が短いので価格変更のペースが早く、
変動幅も大きいことが多いのです。
不動産業者が売り主の場合は、長い期間をかけてチビチビと価格を下げることが多いようです。
さてこれだけの知識を得られたあなたは
「安くていい土地」をじっくり吟味して探すことができる可能性が高まってきました。
もっと確実に「安くていい土地」が探せる方法があるとしたら・・・
このお話は 次ページ【 不動産屋さんの本性！？ 】にさせて頂きます。
- 第１話 いい土地探す「判断基準」
- 第２話 いい業者を「見抜く目」
- 第３話 「土地の個性を活かした家造り」
- 第４話 価格決定の仕組み１
- 第５話 価格決定の仕組み２
- 第６話 土地情報は業者間でどう取引されるか？
- 第７話 いい土地を選ぶために・・
- 第８話 不動産屋さんの本性！？
- 第９話 新発想1 「狭い進入路」
- 第１０話 新発想２ 「嫌悪施設」
- 第１１話 新発想３ 「不整形地」
- 第１２話 新発想４ 「騒音・振動」
- 第１３話 新発想５ 「日照・空気」
- 第１４話 新発想６ 「旧村地域」
- 第１５話 新発想７ 「高低差」
- 第１６話 新発想８ 「立退き地域」
- 第１７話 新発想９ 「高圧線」
- 第１８話 いい土地を見極めて購入する方法 結論
- 第１９話 新発想 総括
- 第２０話 不動産仲介の流れ 1「依頼」
- 第２１話 業者が負う法的義務「レインズ登録とは」
- 第２２話 不動産仲介の流れ2「レインズ登録後」
- 第２３話 不動産仲介の流れ3「レインズ登録状況」
- 第２４話 「いい土地」を購入するコツ 「情報源」
- 第２５話 「いい土地」を購入するコツ 「ハウスメーカー」？
- 第２６話 「いい土地」を購入するコツ 結論
- 第２７話 土地購入から新築「資金計画」
- 第２８話 土地購入から新築「土地購入経費」
- 第２９話 土地購入から新築 「建築経費」
- 第３０話 土地購入から新築「住宅ローン」
- 第３１話 土地購から新築「オプション費用」
- 最終話 お問い合わせについて
